St. George Utah Real Estate

Mutui a tasso variabile (ARM) differiscono da mutui a tasso fisso in quanto il tasso di interesse e il pagamento mensile può cambiare nel corso della vita del prestito. ARMs hanno in genere più bassi tassi di interesse introduttiva vs mutui a tasso fisso. Prima di decidere su un braccio, fattori chiave da considerare includono quanto tempo si prevede di possedere la proprietà, e con quale frequenza il pagamento mensile può cambiare.

Perché scegliere un Ipoteca a tasso variabile?
I bassi tassi di interesse iniziali proposte con le armi renderle attraenti nei periodi in cui tassi di interesse sono alti, o quando i proprietari di abitazione solo intenzione di rimanere nella loro casa per un periodo relativamente breve. Allo stesso modo, homebuyers può trovare più facile a qualificarsi per un braccio di un prestito tradizionale. Tuttavia, ARMs non sono per tutti. Se avete intenzione di rimanere in casa a lungo termine o sono riluttanti di avere pagamenti di prestiti che cambiano di anno in anno, quindi si potrebbe preferire la stabilità di un mutuo a tasso fisso.

Componenti di mutui a tasso variabile
Mutui a tasso variabile tre componenti principali: un indice, il margine, e tasso di interesse calcolato.

Indice
Il tasso di interesse per un braccio si basa su un indice che misura la capacità del prestatore di prendere in prestito denaro. Mentre l'indice specifico utilizzato può variare a seconda del creditore, alcuni indici comuni includono buoni del Tesoro americano e la Federal Housing Finance Consiglio Rate Mortgage contratto. Una cosa tutti gli indici hanno in comune, tuttavia, è che essi non possono essere controllati dal mutuante.

Margine
Il margine (detto anche "spread") è una percentuale aggiunto l'indice, al fine di coprire i costi amministrativi del prestatore e del profitto. Anche se l'indice può aumentare o diminuire nel corso del tempo, il margine di solito rimane costante per tutta la durata del prestito.

Tasso di interesse calcolato
Aggiungendo l'indice e il margine insieme, si arriva al tasso di interesse calcolato, che è il tasso paga il proprietario della casa. E 'anche il tasso a cui gli eventuali adeguamenti dei tassi in futuro si applicherà (piuttosto che il "tasso di teaser," ha spiegato di seguito).

Periodi di adattamento e Tariffe Teaser
Poiché il tasso di interesse per un braccio può cambiare a causa di condizioni economiche, una caratteristica fondamentale di chiedere al vostro prestatore è di circa il periodo di regolazione, o quante volte il tasso di interesse può variare. Molte braccia hanno un anno periodi di regolazione, il che significa che il tasso di interesse e il pagamento mensile viene ricalcolato (in base all'indice) ogni anno. A seconda del creditore, i periodi di adeguamento più lunghi sono inoltre disponibili.

Un ARM può anche avere un periodo iniziale di regolazione sulla base di un "tasso di teaser," che è un tasso di interesse artificialmente basso introduttivo offerto da un prestatore per attirare acquirenti. Di solito, i tassi di teaser sono buoni per 6 mesi o un anno, a quel punto il prestito torna al tasso di interesse calcolato. Ricorda, inoltre, che la maggior parte mutuante non utilizzerà il tasso di occhiolino a qualificarsi per il prestito, ma invece utilizzare un tasso di interesse del 7,5% (o tasso di interesse calcolato se è più bassa).

Vota Caps
Per proteggere acquirenti di case dal drammatico aumento del tasso di interesse, la maggior parte delle braccia sono "CAPS" che governano quanto il tasso di interesse potrebbe aumentare tra i periodi di regolazione, così come quanto il tasso può salire (o caduta) nel corso della vita del prestito. Ad esempio, uno ARM può essere detto di avere un tappo 2% periodica, e un berretto vita 6%. Questo significa che il tasso non può salire oltre il 2% durante un periodo di adattamento, e non più del 6% per tutta la durata del prestito. Il tappo di vita quasi sempre si applica il tasso di interesse calcolato e non il tasso occhiolino introduttivo.

Caps di pagamento e ammortamento negativo
Alcune armi hanno anche tappi di pagamento. Questi differiscono dai massimali dei tassi fissando un massimale su quanto il pagamento può aumentare durante un periodo di adattamento. Anche se questo può sembrare una buona cosa, a volte può portare a guai seri.

Ad esempio, se il tasso di interesse aumenta durante un periodo di adattamento, l'interesse supplementare dovuto per il pagamento prestito può superare l'importo consentito dal pagamento cap-leader ad ammortamento negativo. Questo significa che il saldo del prestito sta crescendo, anche se la casa è ancora di effettuare il pagamento minimo mensile. Molti istituti di credito limitare la quantità di ammortamento negativo che può verificarsi prima che il prestito deve essere ristrutturato, ma è sempre opportuno parlare con il vostro prestatore circa caps pagamento e le modalità ammortamento negativo verranno trattati.