St. George Utah Real Estate

Hipotecas de tasa ajustable (ARM) se diferencian de hipotecas de tasa fija en que la tasa de interés y pago mensual puede cambiar durante la vida del préstamo. ARM también suelen tener menores tasas de interés introductorias vs hipotecas de tasa fija. Antes de decidir sobre un ARM, los principales factores a considerar incluyen el tiempo que piensa ser dueño de la propiedad, y la frecuencia de su pago mensual puede cambiar.

¿Por qué elegir una hipoteca de tasa ajustable?
Las bajas tasas iniciales de interés ofrecidas por las armas las hacen atractivas durante los períodos cuando las tasas de interés son altas, o cuando los propietarios de viviendas sólo va a permanecer en su hogar por un período relativamente corto. Del mismo modo, los compradores pueden encontrar más fácil calificar para una hipoteca de un préstamo tradicional. Sin embargo, las armas no son para todos. Si usted planea permanecer en su hogar a largo plazo o son reacias a que los pagos de préstamos que cambian de año a año, entonces usted puede preferir la estabilidad de una hipoteca de tasa fija.

Componentes de Hipotecas de tasa ajustable
Hipotecas de tasa ajustable tienen tres componentes principales: un índice, el margen y la tasa de interés calculada.

Índice
La tasa de interés para un ARM se basa en un índice que mide la capacidad del prestamista para pedir dinero prestado. Mientras que el índice específico utilizado puede variar dependiendo del prestamista, algunos índices comunes incluyen EE.UU. Tasa de Letras del Tesoro y la Junta Federal de la Vivienda de Hacienda Hipoteca Contrato. Una cosa que todos los índices tienen en común, sin embargo, es que no puede ser controlado por el prestamista.

Margen
El margen (también llamado el "spread") es un porcentaje añadido al índice con el fin de cubrir los gastos administrativos de la entidad crediticia y la ganancia. Aunque el índice puede subir y bajar con el tiempo, el margen por lo general se mantiene constante durante la vida del préstamo.

Tasa de interés calculada
Al añadir el índice y el margen de conjunto, se llega a la tasa de interés calculada, que es la tasa que el propietario paga. También es la tasa a la que los ajustes se aplican tasas en el futuro (en lugar de la "tasa de teaser," se explica más adelante).

Períodos de ajuste y tasas iniciales
Debido a que la tasa de interés para un ARM puede cambiar debido a las condiciones económicas, una característica clave de preguntar a su prestamista sobre el período de ajuste o la frecuencia con la tasa de interés puede cambiar. Muchos brazos han períodos de un año de ajuste, lo que significa que la tasa de interés y pago mensual se calcula de nuevo (basado en el índice) cada año. Dependiendo del prestamista, ya los periodos de ajuste también están disponibles.

Un brazo también puede tener un período de ajuste inicial basado en una "tasa tentadora", que es una tasa introductoria de interés artificialmente bajos ofrecidos por un prestamista para atraer a compradores de vivienda. Por lo general, las tasas señuelo son buenos por 6 meses o un año, momento en que el préstamo se vuelve a la tasa de interés calculada. Recuerde, también, que la mayoría de los prestamistas no utilizar el tipo de reclamo para calificar para el préstamo, pero en lugar de utilizar una tasa de interés del 7,5% (o calculado la tasa de interés si es inferior).

Topes de las tasas
Para proteger a los compradores de vivienda a partir de un aumento espectacular de la tasa de interés, la mayoría de las hipotecas tienen "topes" que rigen la cantidad de la tasa de interés podría aumentar entre períodos de ajuste, así como la cantidad de la tasa puede aumentar (o disminuir) durante la vida del préstamo. Por ejemplo, una hipoteca puede decirse que tienen un tope del 2% periódicos, y un tope de por vida el 6%. Esto significa que la tasa puede subir no más de 2% durante un período de ajuste, y el% no más de 6 durante la vida del préstamo. El tope de por vida, casi siempre se aplica a la tasa de interés calculada y no la tasa de reclamo de introducción.

Tapas de pago y amortización negativa
Algunas hipotecas también tienen topes de pago. Estos difieren de los topes de las tasas por la colocación de un tope a la cantidad de su pago puede aumentar durante un período de ajuste. Si bien esto puede sonar como una cosa buena, a veces puede conducir a serios problemas.

Por ejemplo, si la tasa de interés sube durante un período de ajuste, el interés adicional por el pago del préstamo puede exceder la cantidad permitida por el pago de la PAC-que conduce a la amortización negativa. Esto significa que el saldo pendiente del préstamo está creciendo, a pesar de que el dueño de casa se sigue haciendo el pago mínimo mensual. Muchos prestamistas limitar la cantidad de amortización negativa que pueden ocurrir antes de que el préstamo debe ser reestructurado, pero siempre es aconsejable hablar con su prestamista sobre topes de pago y la forma de amortización negativa será manejado.